如今，当中国房地产经历2007年新一轮涨势后，有关楼市拐点的呼声再度响起，货币政策也由持续了十年的“稳健”调整为“从紧”，2008年的房地产市场扑朔迷离。胡祖六从全球宏观经济发展角度又将怎么看待中国房地产市场的现状和未来，本期时报记者就相关话题专访了美国高盛银行董事总经理、亚太区首席经济学家胡祖六。中国房产应吸取美国次贷危机教训《高端访问》：美国的次贷危机现在情况如何？

　　胡祖六：美国的次贷危机从去年8月份开始爆发后，一波接一波，传播速度非常快，涉及面也非常广，美国甚至全球金融机构，都受到很大重创，蒙受巨大损失，给全球金融市场带来巨大冲击，让投资者惶惶不可终日，次贷危机导致信用市场崩溃，同时也影响到其它资产价格，包括股票，汇率，期货，美国经济也面临衰退的危险，影响深重。《高端访问》：次贷危机将对中国金融和房地产业有何影响？

　　胡祖六：中国也受到一定影响，但由于我国金融开放度有限，所以直接影响有限，但长期影响不可低估。中国是全球经济的一部分，随着美国经济放缓，全球经济走向不景气，中国必然受到间接影响。更重要的是，我们应该从美国次贷危机中吸取教训，2004年我曾分析过美国房地产业的泡沫化倾向，加上这两年的新泡沫交织，导致了今天的悲剧，这对金融部门、投资者以及消费者信心都产生了巨大打击。房地产泡沫和金融泡沫无异于一场经济危机，将导致经济衰退。

　　《高端访问》：你刚才提到中国应从美国次贷危机中吸取教训，你认为中国房地产市场存在泡沫化倾向？

　　胡祖六：中国的房地产很容易出现泡沫风险和征兆，当然最近有一些政策调整，但市场价格过高，成长过快，泡沫趋势仍然明显，令人担忧。从近几年的价格走势来看，北京、上海、杭州等城市房价居高不下，房价中位值相当于居民年均收入的几十倍。应该说，中国房地产的高速增长主要是受积极基本面因素的推动，但仍然存在大量投机因素。同时，中国的银行体系缺乏信控机制，大量资金汹涌流入房地产部门，对房地产价格起了推波助澜作用；另外，中国通行的“全价预售”模式意味着开发商几乎不承担项目开发风险，从而刺激了新的投机性资金涌入。

　　《高端访问》：中央经济工作会议对今年的目标是收紧银根，你觉得紧缩政策会对中国的房产金融业将带来怎样的影响？

　　胡祖六：中央提出的紧缩政策是基于整个宏观经济状况，央行的货币政策也不仅仅针对房地产，从通胀率的增长来说，这种调整是有必要和及时的。

　　今年1月份的通胀率高达7.1%，当经济系统中出现通货膨胀风险，国家就应该警惕。从长远来说，我们需要更加谨慎和稳定的增长。房地产业无论是开发商还是消费者，在很大程度上对银行信贷具有高依存度，国家宏观调控实行从紧政策，导致部分财力有限的开发商资金吃紧甚至倒闭，对消费者尤其是首次购房者也会带来压力。但我们应该看到，很多城市，房价过高一直存在，我们都希望看到经济平稳发展，如果出现泡沫就会带来风险。姑且不论国家是否在有意打压房地产业，从其它国家来说，房地产也都是高度敏感行业。因此，从紧政策如果能在抑制通货膨胀的同时，化解部分房地产泡沫，未尝不是一件好事。《高端访问》：在中国，房贷一直是银行的良性资产，因此中国的商业银行有很强的房贷投放冲动，你认为中国房产金融业有哪些不足？

　　胡祖六：自1978年商业性房贷引进中国后，房贷总体上在中国就一直保持着良性循环。一方面信贷的运用刺激了市场的发展，刺激了住房利用率的提高，刺激了中国的经济增长，同时也推动了银行的资产多元化和业务多元化，创造了新的赢利空间。但我们必须注意，房地产泡沫与信贷泡沫是相辅相成的。没有完善的信用体系，会对整个信贷体系和金融体系带来巨大伤害。而适当的紧缩政策，有利于抑制过度的信用膨胀，化解房地产泡沫倾向。同时，次贷危机也提醒中国的银行业，我们在继续开展房地产按揭业务时，要密切关注和分析宏观经济及房地产本身的风险，在信用管理方面也应该有更大的提高，更加谨慎，避免重蹈覆辙。历史上多次金融危机都是由房地产泡沫带来的。水可载舟也可覆舟，如果任由市场无序发展，会导致房地产业下滑，银行业也会受到重创，所以我们必须要对整个市场保持清醒的认识。

《高端访问》：你提到要密切关注宏观经济，你怎样看待中国当前的宏观经济及调控政策？

　　胡祖六：中国的经济增长去年是个高峰，无论是GDP、国际收支还是通货膨胀率等各项指标，去年都呈现波峰状态。从经济发展的周期律来说，我们应该警惕可能出现的风险。现在最应该关注通胀风险，实行适当的紧缩政策非常必要，当然政策必须以市场调节为主，而不是单纯的价格管制或其它计划经济手段，否则会带来后遗症。实行弹性汇率、提高存款准备金率以及尚未被重视的财政政策的合理利用，都应该灵活运用以有效调节经济的理性增长。

　　抑制通胀风险，实行紧缩政策，这是有共识的。我们同时应该关注全球经济走向，全球经济由于受美国影响蒙上了阴影，这对中国也有负面效应。所以我们在宏观调控中要借鉴国际经验，审慎选用政策工具及调节政策力度，充分关注适当的货币紧缩政策非常必要外围影响，避免闭门造车和矫枉过正。

　　《高端访问》：伴随着中国的城市化进程，中国房地产市场维持了近十年的高速成长，但各种争论也此起彼伏，你认为房地产市场受到争议的关键问题在哪？政府应该如何着手解决？

　　胡祖六：房地产近十年的高速发展，总体上对城市化进程以及整个国民经济的增长、居民生活质量的改善都具有很大的推动作用，中国的城市化进程还有很大的空间，所以在未来十年、二十年甚至更长的时期，房地产业都将继续扮演重要角色。但我们也应该看到在近十年的发展中，房地产市场也存在很多问题。

　　另外，中国的房产市场长期缺乏对消费者合法权益的保护，最近的《物权法》有一定进步，但仍然不够，从购房合同到配套提供，都对消费者保护不够。产品质量也不如美国等市场成熟国家。

　　还有，从宏观层面来说，银行信贷风险管理意识不够，需要加强，金融业应该通过货币政策调整，避免房地产泡沫。同时在整个供需市场上增加透明度，促进市场竞争，加强风险管理。

　　《高端访问》：可以预计，2008年与2007年的市场格局将发生变化，你觉得整个宏观经济及房产市场会往哪走？整个宏观经济及房产市场会往哪走？

　　胡祖六：我的判断是，2008年后，中国GDP的成长会有一个放缓的趋势。去年11.7%的增长率很高，但从经济的长期健康发展来看，我们应该树立一个通货膨胀目标，让投资、消费和进出口保持一个协调增长，使经济增长保持在一个平稳的轨道而非畸高上，同时我们应该高度关注资源和环境压力。如果全球经济进一步放慢，而中国继续强势加速，我会非常不安。

　　宏观经济走向和货币政策对房地产影响很大，所以房地产市场从业者应该密切关注经济走势。从长期来说，房地产业总体上还会有很大发展。虽然有泡沫征兆，政府也在逐步采取强硬措施，前景仍良好。当然，这并不意味着没有风险，在可预计的范围内，房地产价格下跌都有可能。对此从开发商到投资者都应该保持清醒认识。中国经济最大的风险是资产价格膨胀的风险。当前普遍存在一种盲目的乐观，认为股市和楼市将会只涨不落，对此我是不敢苟同的。我非常看好中国的经济基本面，但现在的股价和房价都已经和当前经济基本面发生偏离，泡沫性明显。如果这个泡沫没有得到有效调整，最后将不可避免出现崩溃，从而给整个市场及实体经济带来非常大的破坏。